Bei Eigentumserwerb Vorteile mit Gesellschaft bürgerlichen Rechts erzielen

 Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben, stellt sich häufig die Frage nach der Rechtslage der Besitzverhältnisse. Während der Immobilienkauf durch mehrere natürliche Personen mit einer geteilten Grundbuch Eintragung einhergeht und hier nach ideellen Bruchteilen gerechnet wird, erwirbt eine GbR die Immobilie wirklich gemeinsam, also in einer juristischen Gemeinschaft. Die Flexibilität bei dieser Option ist höher. Die Anteile der Immobilie lassen sich ohne erneute notarielle Einschaltung unter den GbR Eignern übertragen, was grunderwerbssteuerneutral erfolgt. Auch die Beteiligung von volljährigen Kindern an den Immobilien ist ohne Aufwand möglich.

Risiken und Chancen beim GbR Immobilienkauf

Die Höhe der Beteiligung ist bei dieser Kaufform für Immobilien nicht im Grundbuch ersichtlich. Eine eigenmächtige Schenkung oder der Ausstieg aus dem Geschäft ist einem einzelnen Teilhaber der GbR nicht einfach so möglich, wodurch die anderen GbR Mitglieder nicht benachteiligt oder vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Doch wo es Vorteile gibt, verstecken sich natürlich auch Risiken und Nachteile. Geplante Übertragungen der Gesellschaftsrechte werden vom sachkundigen Notar nicht übernommen und sind juristisch gesehen, viel schwieriger zu realisieren als bei Immobilien, die von natürlichen Personen in Gemeinschaft erworben wurden.

Abwägen erspart Ärger

Ehe Sie sich für den Kauf von Immobilien in Gemeinschaft mit anderen Menschen entscheiden und eine GbR in Erwägung ziehen, sollten Sie sich zu den Vor- und Nachteilen informieren. Für ein Ehepaar beispielsweise, wird die Gesellschaftsform für den Erwerb von Immobilien wenig vorteilhaft und interessant sein. Handelt es sich aber um ein Ehepaar mit schwierigen oder ungeklärten finanziellen Verhältnissen oder aber eine Gruppe befreundeter Investoren, kann die Gesellschaftsform durchaus Vorteile ermöglichen und sich als perfekte Entscheidung für den Immobilienkauf erweisen. Um mit der Gründung einer GbR keinen Fehler zu begehen, setzen Sie sich im Vorfeld in Kenntnis und wägen die Vorteile gegen Nachteile ab.

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Rundumschutz vor Feuchtigkeit und Wasser - Abdichtungen regelmäßig überprüfen

 Die sichere Abdichtung von Bauwerken ist enorm wichtig, um sich dauerhaft vor Schäden durch eintretende Nässe zu schützen. Schließlich ist Schimmel und Moder nicht gerne gesehen und kann zudem enorme Gesundheitsschäden verursachen. Aus diesem Grund sollten Sie bei dem Bau eines Hauses grundsätzlich von Anfang an auf eine professionelle, sachgemäß durchgeführte Abdichtung Ihrer Immobilie achten.

Möglichkeiten der Bauwerksabdichtung

Bei der Bauwerksabdichtung stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, welche nach ihrem individuellen Zweck kategorisiert werden. Diese unterscheiden sich im verwendeten Material, dem Dichtstoff. Hierzu sollten Sie vorher eine gezielte Auswahl treffen, welche dem Zweck beziehungsweise der Stelle der Abdichtung entspricht. Für eine möglichst unkomplizierte Abdichtung von Fugen eignet sich die Verwendung von Dichtstoffen aus Kartuschen. Diese können sowohl aus Silikon als auch aus Acryl bestehen.

Um sich vor eindringendem Wasser zu schützen, sollten Sie dagegen auf Dichtschlämme zurückgreifen, welche besonders häufig an Wänden, in Kellern und Böden Verwendung finden. Des Weiteren können Sie zwischen speziellen PU-Schaumstoffen, den seit Jahrhunderten bewährten Bitumen sowie recht unkomplizierten Imprägnierungen wählen.

Abdichtungen regelmäßig kontrollieren

Auch nach der Bauabdichtung sollte eine regelmäßige Kontrolle der Abdichtungen durchgeführt werden.
Nur so kann langfristig ein sicherer Schutz gewährleistet werden. Sollten sich die Dichtstoffe dabei nach einiger Zeit eventuell gelöst haben, wäre es sehr ratsam, möglichst schnell zu reagieren und eine komplett neue oder, je nach Beschädigungsgrad, zusätzliche Abdichtung durchzuführen sowie mit speziellen Haftstoffen nach zu helfen.
Dies ist auch bei Fenstern und Türen angeraten, denn sind diese undicht, wird unnötige Energie verbraucht.

Mit dem "Papiertest" kann man dies unkompliziert testen. Zwischen Rahmen und Fenster bzw. Tür klemmt man ein Blatt Papier und schließt diese. Kann man das Blatt Papier einfach herausziehen, sollte die Dichtung erneuert werden oder ein selbstklebendes Abdichtband aus Gummi oder Schaumstoff angebracht werden. Zur Abdichtung der Türenunterkannte gibt es spezielle Bürstenschienen um die Zugluft zurückzuhalten.

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Das Hausgeld bei Eigentumswohnungen - Kostenfaktor richtig kalkulieren

 Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte unbedingt auch das Hausgeld mit in die Kalkulation einbezogen werden. Denn dabei handelt es sich um Folgekosten für die gekaufte Wohnung, die dauerhaft gezahlt werden müssen und nicht vollständig auf eventuelle Mieter umgelegt werden können. Zieht der Eigentümer selbst in die Wohnung ein, ist das Hausgeld die Höhe der Nebenkosten, die monatlich aufgebracht werden müssen.

Nebenkosten für den Eigentümer einer Eigentumswohnung

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung verpflichten Sie sich die monatlichen Vorschüsse, die von der Eigentümergemeinschaft aufgrund eines Wirtschaftsplanes festgelegt wurden, regelmäßig zu zahlen. Dieses sogenannte Hausgeld beinhaltet unter anderem Betriebskosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten. Zu den Betriebskosten gehören zum Beispiel Zahlungen für die Müllentsorgung, den Hausstrom, die Versicherungen (zum Beispiel Gebäudeversicherung), den Hausmeister und die Treppenhaus- beziehungsweise die Gartenpflege.

Die Verwaltungskosten beziehen sich größtenteils auf das Honorar für den Verwalter und die Kontoführungsgebühren. Da das Gebäude selbst in Schuss gehalten werden muss, werden die Instandhaltungskosten, die in der Regel auch eine Rücklage für größere Investitionen (wie zum Beispiel Reparaturen am Dach oder Sanierung der Fassade) beinhalten, ebenfalls auf alle Eigentümer verteilt. Der Verteilungsschlüssel richtet sich nach dem Eigentumsanteil.

Die Eigentumswohnung bedeutet auch Gemeinschaftsverantwortung

Wer eine Eigentumswohnung erwerben möchte, sollte ich bewusst sein, dass mit dem Kauf auch die Verantwortung für das Gesamtgebäude übernommen wird. Mit der Eigentumswohnung erwerben Sie Anteile am Gesamtanwesen. Dies bedeutet, dass Gemeinschaftsräume, wie zum Beispiel das Treppenhaus, der Keller, der Speicher oder das Grundstück selbst, mit in Ordnung gehalten werden müssen. Das Hausgeld dient daher dazu, die entstehenden Kosten auf die Eigentümergemeinschaft zu verteilen.

Auf diese Weise soll der Wert der Immobilie erhalten beziehungsweise gesteigert werden. Die Höhe wird von der Eigentümerversammlung aufgrund des Wirtschaftsplanes festgelegt. Trotzdem sollten Sie unbedingt das Hausgeld der verschiedenen Eigentumswohnungen vergleichen, denn dort gibt es große Unterschiede, die auch Ihre Finanzierung erheblich beeinflussen können.

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Damit die eigene Immobilie nicht zur Belastung wird

 Es boomt weiter am deutschen Immobilienmarkt. Die weiter relativ niedrigen Zinsen sind beim Haus- und / oder Wohnungskauf derzeit außerordentlich attraktiv. Aber bei allen Bauherren ist Vorsicht geboten. Sie dürfen sich nicht von ansprechenden Sonderangeboten blenden lassen und sollten sorgfältig kalkulieren.

In den meisten Fällen kommt es anders als erwartet

In der Regel ist eine Finanzierung des langersehnten Eigenheims eine dauerhafte Angelegenheit. Wer derzeit in finanzieller Hinsicht ausreichend aufgestellt ist, muss die Finanzierung nicht jahrelang hinausschieben. Leider kann niemand wissen, was am nächsten Tag, in der nächsten Woche, im nächsten Monat oder in den nächsten Jahren geschehen kann. Im Laufe des Zeitraums kann sogar das Unmögliche passieren, wie zum Beispiel: die Geburt eines Kindes (vielleicht auch ein ungeplantes Ereignis), Arbeitslosigkeit, Wünsche nach persönlichen Vorstellungen.

All das und noch vieles mehr kann die eigentliche finanzielle Planung durcheinander bringen. Niemand weiß, welches Schicksal ihn erleidet. Daher ist es wichtig, dass die zukünftigen Bauherren alle wichtigen Punkte auf der Liste klären. Mithilfe einer fehlerfreien Planung können unerwartete Überraschungen vermieden werden.

Sollen Sie oder nicht? Die Fragen der Fragen

Da der Immobilienmarkt derzeit immer mehr boomt fragen sich viele Menschen unter Ihnen, ob nunmehr die Zeit gekommen ist, sich nunmehr eine Immobilie zuzulegen. Hinsichtlich der Finanzierung muss der Käufer immer die Vorsicht im Hinterkopf behalten, dass diese mit langfristigen Verpflichtung und persönlichen Veränderungen einhergehen. Es ist wichtig, wer von Ihnen eine eigene Immobilie besitzen möchte, sich genauestens beraten zu lassen. Was geschieht bei persönlichen Hindernissen? Das Haus wird schnellstens zur Last. Wie können Sie als beispielsweise als Arbeitssuchender die Hypotheken zahlen?

Es ist ratsam, sich detailliert Gedanken über den persönlichen Lebensstandard zu machen. Die individuellen finanziellen Mittel sollten nicht einfach großartig angesehen werden. Dies hat in den meisten Fällen fatale Folgen. Die Bauherren (die Käufer) müssen vorab wissen, welche Gebühren, wie z.B. Zinsen, Tilgung usw. auf Einem zukommen. Es muss festgestellt werden, ob diese Gebühren wirklich aufgebracht werden können. Viele "Neulinge" vergessen einfach die Gebühren. Nebenkosten, Wassergebühren, Wärmepreise etc. zählen alle dazu. Ferner ist es empfehlenswert, nach einem Immobilienkauf die Tilgungsraten nicht zu anspruchsvoll zu planen. Der Spielraum darf niemals nicht zu unterschätzt werden. Sie wissen nie, was in naher Zukunft auf Sie zukommt. 

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Solarpflicht 2025: Welche Regelungen gelten in welchem Bundesland?

 Die Energiewende schreitet voran und mit ihr die gesetzlichen Vorgaben zur Nutzung erneuerbarer Energien. Im Laufe des Jahres 2025 treten in mehreren Bundesländern neue oder erweiterte Solarpflichten in Kraft. Die Nutzung von Solarstrom gewinnt weiter an Bedeutung: Allein 2024 wurden in Deutschland über eine Million neue Anlagen installiert, was ein deutliches Zeichen für den wachsenden Trend zur Eigenversorgung mit erneuerbarer Energien ist. Insbesondere bei Balkonkraftwerken zeigt sich eine Verdopplung der installierten Anlagen innerhalb eines Jahres. In vielen Bundesländern ist es deshalb Vorschrift geworden, Solarenergie zu nutzen. Beispielsweise müssen Gebäudeeigentümer bei Dachsanierungen und Neubauten eine Photovoltaik-Anlage installieren. Wir zeigen, was in welchem Bundesland gilt und wie man den passenden Schutz als Anlagenbetreiber findet.

Was ist unter der Solarpflicht zu verstehen

Unter Solarpflicht oder einer sogenannten solaren Baupflicht versteht man eine gesetzliche Vorgabe, nach der eine Solaranlage auf dem Dach installiert werden muss. Dabei spricht man auch von einer sogenannten Solardachpflicht. Für Wohngebäude bedeutet eine Solarpflicht in aller Regel, dass entweder eine Pho­to­vol­aik­an­la­ge (PV-Anlage) zur Stromerzeugung oder eine Solarthermieanlage zur Wärmegewinnung installiert werden muss. Wenn man plant, ein Haus zu bauen oder das Dach seiner Immobilie zu sanieren, erhöht die Solardachpflicht die Baukosten. Aktuell muss man für eine PV-Anlage, je nach Größe, etwa mit Installationskosten zwischen 7.500 Euro und 18.000 Euro rechnen.

Bei diesen Investitionskosten geht man zunächst in Vorlage und kann diese fast immer innerhalb von 10 bis 20 Jahren wieder amortisieren. Denn Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen sind mittlerweile günstig in der Anschaffung und durch den Eigenverbrauch des erzeugten Stroms spart man Stromkosten. Deshalb rentieren sie sich auf lange Sicht allein schon durch den Eigenverbrauch. Zusätzlich generiert man noch die sogenannte Einspeisevergütung für Strom, den die PV-Anlage ins öffentliche Stromnetz abgibt. Selbst wenn ein Haushalt nur einen geringen Strombedarf hat, kann eine PV-Anlage rentabel sein. Bei einer Volleinspeisung erhält man eine noch höhere Vergütung dafür, dass man Strom ins Netz einspeist. Ob sich der Eigenverbrauch oder die Volleinspeisung mehr lohnt, kann mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Planungsphase simuliert werden.

Solarpflichten der Bundesländer im Überblick:

• Baden-Württemberg
  In Baden-Württemberg gilt die Solarpflicht bereits seit mehreren Jahren und bleibt 2025 unverändert bestehen. Seit 2022 sind Eigentümerinnen und Eigentümer verpflichtet, auf Neubauten von Wohnhäusern Solaranlagen zu installieren. Diese Pflicht wurde 2023 auf umfassende Dachsanierungen ausgeweitet. Dabei ist vorgesehen, dass mindestens 60 Prozent der nutzbaren Dachfläche mit Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen ausgestattet werden.
  
  
• Bayern
  Seit März 2023 müssen in Bayern bei neuen Gewerbe- und Industriegebäuden Photovoltaikanlagen eingeplant werden. Diese Verpflichtung wurde im Juli desselben Jahres auf weitere Nichtwohngebäude ausgedehnt. Mit dem 1. Januar 2025 kam eine sogenannte Soll-Vorschrift hinzu, die sich auf neue Wohngebäude sowie bestehende Wohnhäuser mit komplett erneuerter Dachhaut bezieht. Der Begriff „Soll“ bedeutet in diesem Zusammenhang: Es wird erwartet, dass eine PV-Anlage installiert wird – jedoch besteht keine rechtlich einklagbare Verpflichtung. Kleine Dachflächen unter 50 Quadratmetern fallen nicht unter diese Regelung.
  
  
• Berlin
  In der Hauptstadt ist die Solarpflicht bereits seit Anfang 2023 für private Neubauten sowie für grundlegende Dachumbauten an Bestandsimmobilien wirksam. Bei neuen Wohngebäuden muss die PV-Anlage mindestens 30 Prozent der Bruttodachfläche einnehmen, bei Sanierungen von Bestandsdächern gilt dieser Wert bezogen auf die Nettodachfläche. Im Jahr 2025 sind keine Anpassungen dieser Regelungen vorgesehen.
  
  
• Brandenburg
  Brandenburg hat zum Juni 2024 neue Vorgaben eingeführt: Für gewerblich oder überwiegend öffentlich genutzte Neubauten mit einer Dachfläche ab 50 Quadratmetern ist nun die Installation von Photovoltaik- oder Solarwärmeanlagen verpflichtend – und zwar auf mindestens der Hälfte der Dachfläche. Diese Pflicht gilt auch bei umfassenden Dachsanierungen solcher Gebäude. Für private Wohngebäude bestehen weiterhin keine Vorgaben. 2025 wird an dieser Regelung nichts geändert.
  
  
• Bremen
  In Bremen ist seit 2024 bei Dachsanierungen, die mindestens 80 Prozent der Fläche betreffen, eine PV-Anlage verpflichtend. Das gilt nicht für Dachflächen unter 25 Quadratmetern. Diese Regelung wird ab Juli 2025 auf Neubauten ausgeweitet: Wohnhäuser mit einer Bruttodachfläche ab 50 Quadratmetern müssen dann mindestens zur Hälfte mit Photovoltaikmodulen bestückt werden. Alternativ ist auch eine Anlage zur solaren Wärmeerzeugung zulässig.
  
  
• Hamburg
  Seit Anfang 2023 besteht in Hamburg eine Verpflichtung zur Installation von Solaranlagen bei Neubauten und bei umfassenden Dachumbauten bei Dachflächen ab 50 Quadratmetern. Für neue Gebäude gilt ein Mindestanteil von 30 Prozent der Bruttodachfläche, bei bestehenden Gebäuden ist dieselbe Quote auf die Nettodachfläche bezogen. Änderungen für 2025 sind nicht vorgesehen.
  
  
• Hessen
  Hessen hat Ende November 2023 eine Solarpflicht für Neubauten im Eigentum des Landes eingeführt. Ab Ende November 2024 wurde diese Vorschrift auch auf bestehende landeseigene Gebäude nach größeren Dachsanierungen ausgedehnt. Für private Eigentümerinnen und Eigentümer – sowohl im Wohn- als auch im Nichtwohnbereich – ist bislang keine Verpflichtung vorgesehen. Die Rechtslage bleibt 2025 unverändert.
  
  
• Mecklenburg-Vorpommern
  Ein entsprechendes Klimaschutzgesetz, das auch eine Solarpflicht enthalten soll, ist derzeit in Arbeit. Bislang gibt es jedoch keine konkrete gesetzliche Regelung, die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer zu einer Installation von Solaranlagen verpflichtet. 

• Niedersachsen
  Zum 1. Januar 2025 greift in Niedersachsen eine Erweiterung der bestehenden Vorschriften: Ab diesem Zeitpunkt müssen auch neue Wohngebäude mit Dachflächen über 50 Quadratmetern sowie umfassend sanierte Dächer mit Photovoltaik oder Solarthermie ausgestattet werden. Mindestens die Hälfte der verfügbaren Fläche muss dabei genutzt werden. Diese Pflicht ergänzt die bestehende Regelung, die bereits seit Anfang 2023 für neue gewerbliche Gebäude mit Dachflächen über 75 Quadratmetern gilt.

• Nordrhein-Westfalen
  Nordrhein-Westfalen hat seine Vorschriften ebenfalls angepasst: Seit Anfang 2024 gilt eine Solarpflicht für neue Nichtwohngebäude. Ab dem 1. Januar 2025 wurde diese Pflicht auch auf neue Wohnhäuser ausgedehnt. Und ab 2026 wird sie auf größere Dachsanierungen sowohl bei Wohn- als auch bei Nichtwohngebäuden angewendet. Dächer unter 50 Quadratmetern sind davon ausgenommen. Wie in vielen anderen Bundesländern ist auch eine solarthermische Anlage als Alternative möglich. Damit wird der Anwendungsbereich im Vergleich zu den bisherigen Regelungen erheblich erweitert.

• Rheinland-Pfalz
  Rheinland-Pfalz verfolgt einen etwas anderen Ansatz: Neubauten sowie umfassende Dachsanierungen von Wohngebäuden müssen seit 2024 so ausgeführt werden, dass eine spätere Nachrüstung mit Photovoltaik technisch möglich ist. Diese „PV-Ready“-Vorgabe stellt keine Pflicht zur direkten Installation dar, sondern verlangt eine bauliche Vorbereitung. Auch 2025 bleibt es bei dieser Regelung.
  
  
• Schleswig-Holstein
  Mit Wirkung zum 25. März 2025 trat in Schleswig-Holstein eine umfassendere Solarpflicht in Kraft. Dann sind auch Wohnhäuser betroffen, wenn sie neu gebaut oder ihr Dach grundlegend erneuert wird (bereits ab zehn Prozent der Fläche). Eine Übergangsregelung sieht vor, dass Bauprojekte noch bis Ende März 2026 ausgenommen bleiben, wenn der Bauantrag bzw. die Bauanzeige zeitnah nach dem Stichtag gestellt oder das Vorhaben frühzeitig begonnen wurde. Bisher galten diese Vorgaben nur für Nichtwohngebäude.
  
  
• Bundesländer ohne Solarpflicht
  In den Ländern Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen existiert weiterhin keine gesetzlich verankerte Solarpflicht. Auch für das Jahr 2025 sind keine neuen Vorschriften angekündigt.

Photovoltaikversicherung - Wer braucht sie und was bringt sie? Was ist, wenn die Photovoltaikanlage durch einen Schaden, beispielsweise durch Naturkatastrophen oder ähnliches ausfällt? In diesem Fall muss einerseits zunächst einmal die Stromversorgung wiederhergestellt werden, andererseits wird auch die kalkulierte Amortisationszeit zunichte gemacht. Denn der Photovoltaik-Betreiber hat neben dem Ertragsausfall auch die Kosten für die Reparatur zu tragen. Unter Umständen bleibt der Photovoltaik-Besitzer auf einem hohen finanziellen Schaden sitzen. Mehr Informationen zu diesem Thema >>>

Wichtiger Hinweis für Immobilieneigentümer

Gebäudeeigentümer sollten sich frühzeitig über die Solarpflicht und mögliche Ausnahmen informieren. In einigen Fällen, wie bei kleinen Dachflächen oder denkmalgeschützten Gebäuden, kann eine Befreiung beantragt werden. Bei Nichtbeachtung der Vorgaben drohen Bußgelder, die je nach Bundesland bis zu 50.000 Euro betragen können. In einigen Regionen ist zudem eine Nachrüstung innerhalb eines festgelegten Zeitraums erforderlich. Es empfiehlt sich, Fachfirmen zu Rate zu ziehen, um Kosten und Umsetzbarkeit frühzeitig zu klären.

Der richtige Versicherungsschutz für die PV-Anlage oder das Balkonkraftwerk

• Photovoltaikanlage (PV-Anlage):
  Mit einer Photovoltaikversicherung schützt man seine Investitionen in eine Photovoltaikanlage, die ständig vielen Gefahren ausgesetzt ist. Dies kann technischer, menschlicher oder elementarer Natur sein. Es gibt zwei mögliche Arten, seine Photovoltaikanlage zu versichern: Entweder über einen Zusatz zu einer bereits bestehenden Wohn­gebäude­versicherung oder über eine separate Photovoltaikversicherung. Bei dem Einschluss in eine bestehende Wohn­gebäude­versicherung muss allerdings sehr auf das Kleingedruckte geachtet werden, denn viele Tarife haben Lücken für einen sinnvollen umfassenden Versicherungsschutz. Teils sind falsche Bedienung, Tierbiss oder Ertrags­ausfall nicht versichert. Mit einer separaten Photovoltaikversicherung kann auch eine sogenannte Allgefahrenversicherung versichert werden.

• Steckersolar-Anlagen (Balkonkraftwerk) in der Wohngebäudeversicherung: Fest auf dem Dach installierte Steckersolar-Anlagen sind im Rahmen der Wohngebäudeversicherung gegen die Grundgefahren (Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel) oder bei Erweiterungen wie z.B. gegen Elementargefahren abgesichert. 

• Steckersolar-Anlagen (Balkonkraftwerk) in der Hausratversicherung: Nutzen beispielsweise Mieter Stecker-Solaranlagen auf dem Balkon, greift hier gewöhnlich die Hausratversicherung des Mieters. Doch damit ist der Versicherungsschutz in der Regel auf Wohnung, Balkon und Terrasse begrenzt. Möchten Kunden die Anlage beispielweise im Garten installieren, um eine optimale Sonneneinstrahlung sicherzustellen, ist dies im Normalfall nicht versichert. Bei manchen Hausratversicherern besteht der Versicherungsschutz am gesamten Versicherungsort und dies auch zusätzlich bei Schäden durch Diebstahl.

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Energieausweis ist ein Indikator für weitere Sanierungskosten vor dem Hauskauf

 

Wer ein gebrauchtes Haus oder eine Wohnung erwerben möchte, sollte sich im Vorfeld über die Energieeffizienz der Immobilie erkundigen. So können der erforderliche Sanierungsaufwand und die Kosten abgeschätzt werden. Er hilft Käufern, zukünftige laufende Energiekosten abzuschätzen und eine fundierte Entscheidung zu treffen. Um die Informationen umfassend zu verstehen, ist jedoch eine genaue Analyse und gegebenenfalls eine Energieberatung empfehlenswert.

Den Energieausweis vor dem Hausbau prüfen

Die Dena (Deutsche Energie Agentur) rät Käufern einer gebrauchten Immobilie dazu, sich den gesetzlich vorgeschriebenen Energieausweis unbedingt zeigen zu lassen. In diesem Energieausweis sind verschiedene Energieskalen aufgeführt, die Aufschluss über den Energieverbrauch des Hauses geben. Dabei zeigt der grüne Bereich einen geringeren Energiebedarf der Immobilie an, während der rote Bereich auf einen hohen Energiebedarf und hohe Kosten für Warmwasser und Heizung prognostiziert.

Der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis ist ein hilfreicher Wegweiser für Hauskäufer von gebrauchten Immobilien. Liegen die Werte beim Energieausweis im roten Bereich, ist mit zahlreichen Sanierungsarbeiten zu rechnen. Dabei ist die EnEV (Energiesparverordnung) maßgebliches Instrument, nach deren Vorschriften ein Haus energetisch saniert werden muss.

Der Energieausweis: Gesetzliche Vorschriften der Sanierung und Kalkulationshilfe

Die EnEV gibt vor, in welchem Umfang die Sanierungsarbeiten erfolgen müssen. So erfordert eine Fassadenerneuerung, dass auch bis dato ungedämmtes Mauerwerk gedämmt werden muss. In Einfamilien,- und Zweifamilienhäusern sind bei einem Eigentümerwechsel zudem alle Heizungsleitungen und Warmwasserleitungen zu dämmen, wenn diese sich in unbeheizten Räumen befinden. Der Energieausweis ist deswegen ein wichtiger Indikator für die anstehenden Kosten, die neben dem Kauf auf den neuen Eigentümer zukommen können.

Auf den Energieausweis bestehen

Vor dem Hauskauf sollten potentielle Käufer sich bedingend den Energieausweis vorlegen lassen. So wird zeitnah ersichtlich, welche Energieeffizienz das Haus besitzt und welche weiteren Kosten auf den neuen Eigentümer zukommen. Zeigt der Energieausweis hier den grünen Bereich, ist die Energieeffizienz positiv und es muss keine Sanierung getätigt werden. Ein roter Bereich signalisiert, dass das Haus eine schlechte Energieeffizienz besitzt. Allerdings wirkt sich diese auch auf den Kaufpreis aus, der wesentlich geringer ausfällt. Hier ist von Immobilie zu Immobilie abzuwägen.

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Beim Kauf vom Bauträger zahlen sich Planung und Vergleichen aus

 Nach Immobilen ist die Nachfrage hoch und Bestandsobjekte sind zunehmend rar. Deshalb bauen nicht nur auf dem Land, sondern auch in der Stadt immer mehr Menschen in Eigenregie oder kaufen ein Objekt vom Bauträger. Dabei gelten einige Besonderheiten für die Finanzierung, die man beachten sollte damit der Kredit zum Vorhaben passt.

Kreditauszahlung nach Baufortschritt

Der Anteil an Finanzierungen für eigene Bauvorhaben und für den Kauf von Bauträgerimmobilien liegt laut einer deutschlandweiten Erhebung der Interhyp Gruppe mittlerweile bei insgesamt rund 35 Prozent. Während beim Kauf eines bestehenden Einfamilienhauses oder einer Bestandswohnung der vereinbarte Preis in Gänze nach Abschluss des Kaufvertrags bezahlt wird, verhält es sich für im Bau befindliche Objekte wie folgt: Gewährte Darlehen werden Schritt für Schritt ausgezahlt. In dem Zuge muss ein sorgfältiger Blick geworfen werden auf die Bereitstellungszinsen, die bereitstellungszinsfreie Zeit sowie auf die Zinsen, die für die Auszahlung der jeweiligen Teilbeträge fällig werden. Das ist wichtig, um die Gesamtkosten für den Kredit richtig kalkulieren zu können.

Konditionen variieren im Detail

So kann nicht nur die Höhe der Bereitstellungszinsen variieren, die zumeist bei drei Prozent pro Jahr liegt. Es gibt auch Unterschiede, ab wann diese erhoben werden, ob zum Beispiel nach drei, sechs oder sogar zwölf Monaten. Wie teuer ein Darlehen wirklich ist beziehungsweise werden kann, hängt demnach nicht nur vom Effektivzins ab, sondern unter anderem auch von den Kosten für die Abrufung von Kredittranchen nach dem Ende der bereitstellungszinsfreien Zeit. Vor dem Hintergrund empfiehlt es sich zunächst einmal, die Angebote mehrerer Anbieter sorgfältig zu vergleichen.

Zugleich ist eine detaillierte Finanzierungsplanung empfehlenswert. Relevant ist in diesem Zusammenhang, dass die Dauer der bereitstellungszinsfreien Zeit bei vielen Banken gegen einen Aufpreis verlängert werden kann. Das kann sich rechnen, weil der Aufpreis in der Regel niedriger ist, als die Zinsen für das oder die bereits abgerufenen Teilraten, die tagesgenau berechnet und monatlich fällig werden. Auf der anderen Seite hat jedoch auch die Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit ihren Preis. Denn der Aufpreis muss mit dem Darlehenszins für die gesamte Sollzinsbindung auf den gesamten Darlehensbetrag (ausgenommen KfW-Tranchen) bezahlt werden. Deshalb sollte die bereitstellungszinsfreie Zeit je nach Höhe der im Zahlungsplan des Bauträgers vermerkten Teilrate gewählt werden. Sind zum Beispiel die letzten Teilraten nicht mehr besonders hoch, kann es sinnvoll sein, Bereitstellungszinsen in Kauf zu nehmen.

Kostspielige Verzögerungen beim Bau

Hier gilt es jedoch wiederum in Betracht zu ziehen, dass es beim Bau durchaus mal zu Verzögerungen kommen kann, ob durch einen harten Winter, Probleme beim Beschaffen der Baustoffe oder fehlende Genehmigungen. Diese Verzögerungen können ins Geld gehen, da unter Umständen sowohl Bereitstellungszinsen als auch die Zinsen für die bereits abgerufenen Kredittranchen geleistet werden müssen. Hinzu kommen Mietzahlungen, da das Eigenheim ja noch nicht fertig ist. Wünscht der Käufer eine hochwertigere Ausstattung, als ursprünglich mit dem Bauträger vertraglich festgelegt oder beim Bau in Eigenregie geplant, macht sich das ebenfalls bemerkbar. Teurere Fliesen oder kostspieligere Fenster und Türen können dann schnell das Budget sprengen.

Von daher rechnet es sich, die Finanzierung sorgfältig zu planen und in dem Zuge einen zeitlichen und finanziellen Puffer einzuplanen. Das sorgt für Sicherheit und Flexibilität und verringert das Risiko, dass man als Bauherr (teuer) nachfinanzieren muss.

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Beim Dachbodenausbau sollte ein Statiker mit hinzugezogen werden
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Beim Dachbodenausbau sollte ein Statiker mit hinzugezogen werden

 Der Trend zu Dachausbauten hält an. Durch den Dachausbau kann in einem bestehenden Haus neuer und heller Wohnraum geschaffen werden. Jedoch funktioniert das nicht immer. „Nicht jeder Dachboden ist für einen Ausbau geeignet", warnt Bauingenieur Uwe Angnes, ehemaliges Vorstandsmitglied der Ingenieurkammer Rheinland-Pfalz. Ein Statiker sollte unbedingt vor Planungsbeginn prüfen, ob das Dachgeschoss die zusätzliche Belastung tragen kann. Denn ein Ausbau des Dachbodens für Wohnzwecke bedeutet vor deutlich mehr Gewicht.

Ein Fachmann sollte die Mehrbelastung vorher bestimmen

Ein neuer, schalldämmender Bodenbelag, möglicherweise eingezogene neue Zwischenwände und schwere Möbel drücken kräftig auf die oberste Geschossdecke. Und der Dachausbau mit zusätzlicher Wärmedämmung sowie neuer Unterdecke bringt höhere Lasten für den Dachstuhl. „Nur ein Fachmann kann bestimmen, welche Belastung überhaupt möglich ist und ob ein Ausbau ohne großen Zusatzaufwand infrage kommt", betont Angnes. Auch den weiteren Verlauf vom Bauantrag bis zur Fertigstellung sollte ein Fachmann begleiten, rät die Ingenieurkammer.

Behördliche Genehmigungen einholen

Ein Dachausbau ist rechtlich nämlich wie ein Neubau einzustufen. „Die Nutzungsänderungen muss man sich zunächst vom Bauamt genehmigen lassen", so Angnes. Wenn äußere Änderungen anfallen, wie der Einbau von Dachgauben, muss auch dies zuvor beantragt, berechnet und genehmigt werden. Das gilt ebenso für weniger aufwendige schräge Fenster, die zwischen die Dachsparren gesetzt werden. „Auch sie bringen viel Licht in das ausgebaute Dach und sind zudem kostengünstiger", weiß der Experte. Als Variante gibt es bodentiefe Fenster, bei denen die eine Hälfte nach oben geklappt wird, die andere nach vorn. „So entsteht mit einem Handgriff ein kleiner Mini-Balkon", sagt Bauingenieur Uwe Angnes.

Auf eine sorgfältige Ausführung der Bauarbeiten achten

Genau geplant und sorgfältig ausgeführt werden muss auch die Dachdämmung. „Wer hier spart, zahlt dann am Ende drauf', fährt das Vorstandsmitglied der Ingenieurkammer fort. Denn nur, wenn Wärmedämmung und Dampfsperre richtig verlegt sind, bleibt das Material dann auch dauerhaft trocken und es entsteht kein Schimmel.

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Quelle: ING - Ingenieurkammer Rheinland-Pfalz

Solarpflicht 2024: Welche Regelungen gelten in welchem Bundesland?

 Durch die Sonne wird unglaublich viel Energie auf die Oberfläche unserer Erde geschickt, ob als Strahlung oder Wärme. Die Solarenergie zählt neben der Windkraft zu den wichtigsten erneuerbaren Energiequellen. Diese kann dazu heutzutage auch sehr kostengünstig erzeugt werden und trägt zur Klimafreundlichkeit bei. In vielen Bundesländern wird es deshalb Vorschrift, Solarenergie zu nutzen. Beispielsweise müssen Gebäudeeigentümer bei Dachsanierungen und Neubauten eine Photovoltaik-Anlage installieren. Wir zeigen, was in welchem Bundesland gilt und wie man den passenden Schutz als Anlagenbetreiber findet.

Was ist unter der Solarpflicht zu verstehen

Unter Solarpflicht oder einer sogenannten solaren Baupflicht versteht man eine gesetzliche Vorgabe, nach der eine Solaranlage auf dem Dach installiert werden muss. Dabei spricht man auch von einer sogenannten Solardachpflicht. Für Wohngebäude bedeutet eine Solarpflicht in aller Regel, dass entweder eine Pho­to­vol­aik­an­la­ge (PV-Anlage) zur Stromerzeugung oder eine Solarthermieanlage zur Wärmegewinnung installiert werden muss. Wenn man plant, ein Haus zu bauen oder das Dach seiner Immobilie zu sanieren, erhöht die Solardachpflicht die Baukosten. Aktuell muss man für eine PV-Anlage, je nach Größe, etwa mit Installationskosten zwischen 7.500 Euro und 18.000 Euro rechnen.

Bei diesen Investitionskosten geht man zunächst in Vorlage und kann diese fast immer innerhalb von 10 bis 20 Jahren wieder amortisieren. Denn Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen sind mittlerweile günstig in der Anschaffung und durch den Eigenverbrauch des erzeugten Stroms spart man Stromkosten. Deshalb rentieren sie sich auf lange Sicht allein schon durch den Eigenverbrauch. Zusätzlich generiert man noch die sogenannte Einspeisevergütung für Strom, den die PV-Anlage ins öffentliche Stromnetz abgibt. Selbst wenn ein Haushalt nur einen geringen Strombedarf hat, kann eine PV-Anlage rentabel sein. Bei einer Volleinspeisung erhält man eine noch höhere Vergütung dafür, dass man Strom ins Netz einspeist. Ob sich der Eigenverbrauch oder die Volleinspeisung mehr lohnt, kann mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Planungsphase simuliert werden.

Solarpflichten der Bundesländer im Überblick:

• Baden-Württemberg
  Die Solarpflicht gilt für alle neuen Wohngebäude und für grundlegende Dachsanierungen: Mindestens 60 Prozent der relevanten Dachfläche müssen genutzt werden. Alternativ zu Photovoltaikanlagen kann auch eine Solarthermieanlage installiert werden.

• Bayern
  Für Nichtwohngebäude gilt eine Solarpflicht ab einer Dachfläche von 50 Quadratmetern. Wird die Dachhaut erneuert, sollen auch ab 2025 auf Wohngebäuden Solaranlagen installiert werden – wie verpflichtend diese Regelung ist, steht noch nicht fest.

• Berlin
  Wohngebäudeeigentümer müssen bei Neubau und wesentlichen Dachumbauten auf mindestens 30 Prozent ihres Daches eine PV-Anlage installieren, wenn das Dach mindestens 50 Quadratmeter groß ist.

• Brandenburg
  Bei Dachsanierungen an gewerblichen Bestandsbauten und bei gewerblichen Neubauten gilt ab einer Dachfläche von 50 Quadratmetern eine Solarpflicht auf mindestens 50 Prozent der Dachfläche.

• Bremen
  Ab Juli 2024: Solarpflicht bei grundlegenden Dachsanierungen auf mindestens der Hälfte der Dachfläche, wenn diese mindestens 50 Quadratmeter beträgt. Ab Juli 2025 gilt diese Pflicht auch für alle Neubauten.

• Hamburg
  Bei wesentliche Dachumbauten und Neubauten gilt bei Dachflächen ab 50 Quadratmetern eine Solarpflicht. Bei Neubauten müssen 30 Prozent der Bruttodachfläche, bei Bestandsgebäude 30 Prozent der Nettodachfläche mit Solaranlagen betrieben werden.

• Niedersachsen
  Die Solarpflicht gilt bei Nicht-Wohngebäuden mit mehr als 75 Quadratmetern Dachfläche. Ab 2025 soll diese auch auf Wohngebäude-Neubauten und grundlegende Dachsanierungen ausgeweitet werden. 

• Nordrhein-Westfalen
  Eine Solarpflicht gilt für alle neuen Nichtwohngebäude ab 50 Quadratmetern Dachfläche. Ab 2025 erstreckt sich diese auch auf den Neubau von Wohngebäuden und ab 2026 auf umfangreiche Dachsanierungen.

• Rheinland-Pfalz
  Für neue Gewerbegebäude sowie bei Neubauten und Dachsanierungen von öffentlichen Gebäuden gilt eine Solarpflicht. Neue Wohngebäude ab 50 Quadratmetern Dachfläche müssen seit 2024 Vorrichtungen für Solaranlagen haben (PV-Ready), auch bei umfangreichen Dachsanierungen sind diese erforderlich.

• Schleswig-Holstein
  Auf Nichtwohngebäuden müssen bei Neubau oder Dachsanierungen Solaranlagen installiert werden. Über weitere Pflichten ab 2025 wird noch entschieden.

• Bundesländer ohne Solarpflicht
  Mecklenburg-Vorpommern, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen geben keine gesetzlichen Bestimmungen vor. In Hessen unterliegen lediglich Gebäude vom Land und neue Parkplätze einer Solarpflicht-Regelung.

Ist eine bundesweite oder europäische Solarpflicht in Sicht

Mit einer bundesweiten Solarpflicht würde man erreichen, dass es über das gesamte Land einheitliche Regelungen gäbe. Die aktuelle Bundesregierung hat zwar schriftlich in ihrem Koalitionsvertrag festgehalten, dass künftig alle geeigneten Dachflächen für Solaranlagen genutzt werden sollen. Außer viel Gerede wurde bislang eine bundesweite Solardachpflicht weder konkretisiert, noch umgesetzt. 

Auch das Europäische Parlament hat bereits eine Solarpflicht vorgeschlagen, die für sämtliche EU-Mitgliedsstaaten gelten soll. Laut den Plänen könnten „bis 2030 schrittweise Solaranlagen in öffentlichen Gebäuden und Nichtwohngebäuden – je nach deren Größe – und in allen neuen Wohngebäuden“ installiert werden. Wann und wie genau so eine europäische Solarpflicht beschlossen und durch die einzelnen Länder umgesetzt wird, bleibt abzuwarten. Eine bundesweit geltende Solarpflicht wird durch die EU-Pläne in Zukunft aber wahrscheinlicher.

Wer kontrolliert die Erfüllung der Solarpflicht

Für den Nachweis der Erfüllung der Solarpflicht reicht es in der Regel aus, wenn die Anlage im Marktstammdatenregister eingetragen worden ist. In manchen Fällen kann das Bauaufsichtsamt die Erfüllung der Solarpflicht durch eine Kontrolle vor Ort überprüfen. Die Sanierungspflicht bspw. beim Altbau sollten Immobilieneigentümer nicht auf die leichte Schulter nehmen. Bei Nichterfüllung droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.

Der richtige Versicherungsschutz für die PV-Anlage oder das Balkonkraftwerk

• Photovoltaikanlage (PV-Anlage):
  Mit einer Photovoltaikversicherung schützt man seine Investitionen in eine Photovoltaikanlage, die ständig vielen Gefahren ausgesetzt ist. Dies kann technischer, menschlicher oder elementarer Natur sein. Es gibt zwei mögliche Arten, seine Photovoltaikanlage zu versichern: Entweder über einen Zusatz zu einer bereits bestehenden Wohn­gebäude­versicherung oder über eine separate Photovoltaikversicherung. Bei dem Einschluss in eine bestehende Wohn­gebäude­versicherung muss allerdings sehr auf das Kleingedruckte geachtet werden, denn viele Tarife haben Lücken für einen sinnvollen umfassenden Versicherungsschutz. Teils sind falsche Bedienung, Tierbiss oder Ertrags­ausfall nicht versichert. Mit einer separaten Photovoltaikversicherung kann auch eine sogenannte Allgefahrenversicherung versichert werden.

• Steckersolar-Anlagen (Balkonkraftwerk) in der Wohngebäudeversicherung: Fest auf dem Dach installierte Steckersolar-Anlagen sind im Rahmen der Wohngebäudeversicherung gegen die Grundgefahren (Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel) oder bei Erweiterungen wie z.B. gegen Elementargefahren abgesichert. 

• Steckersolar-Anlagen (Balkonkraftwerk) in der Hausratversicherung: Nutzen beispielsweise Mieter Stecker-Solaranlagen auf dem Balkon, greift hier gewöhnlich die Hausratversicherung des Mieters. Doch damit ist der Versicherungsschutz in der Regel auf Wohnung, Balkon und Terrasse begrenzt. Möchten Kunden die Anlage beispielweise im Garten installieren, um eine optimale Sonneneinstrahlung sicherzustellen, ist dies im Normalfall nicht versichert. Bei manchen Hausratversicherern besteht der Versicherungsschutz am gesamten Versicherungsort und dies auch zusätzlich bei Schäden durch Diebstahl.

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Baumängel bei Immobilieneigentum - Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer

 Laut Gesetz können Eigentümer innerhalb der Gewährleistungsfrist eine Nachbesserung verlangen, wenn nach dem Einzug Baumängel an einem Neubau auftreten. Diese muss der Bauunternehmer dann grundsätzlich auf eigene Kosten beseitigen. Die Gewährleistungsfrist beginnt nach der förmlichen Bauabnahme und ist dann bis zu fünf Jahre gültig. Der genaue Fristablauf ist in den Bauunterlagen ersichtlich.

Wer ist der richtige Ansprechpartner für die Gewährleistungsansprüche

An wen man sich als Eigentümer in einem Gewährleistungsfall wenden kann, hängt davon ab, wo die Baumängel auftreten. Der Bauträger beziehungsweise der Verkäufer der Immobilie ist bei den eigenen vier Wänden der richtige Ansprechpartner. Hier handelt es sich um Sondereigentum, dass innerhalb einer Eigentümergemeinschaft die anderen Eigentümer nicht betrifft. Als Eigentümer mit Gewährleistungsansprüchen sollte man nicht selbst einen zuständigen Handwerker beauftragen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Bauträger insolvent ist. Dann muss man in Regelfall direkt an die verantwortlichen Firmen herantreten. 

Handelt es sich bei den Baumängeln um dass Gemeinschaftseigentum, stellt sich die Sachlage anders dar. Hier muss sich die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise ein beauftragter Hausverwalter darum kümmern. Die Eigentümergemeinschaft hat jedoch auch die Möglichkeit eine andere Person zu bevollmächtigen, der sich der Sache annimmt und mit dem Bauunternehmer kontakt aufnimmt.

Den Handwerker nicht eigenständig beauftragen

Der Beauftragte hat zunächst die Aufgabe den Mangel schriftlich feststellen und dann den Bauträger oder den Verkäufer der Immobilie auffordern, diesen bis zu einem festgesetzten Termin nachzubessern. Es ist deshalb wichtig, den zuständigen Ansprechpartner zu kontaktieren. Wenn man einen Handwerker, Installateur oder Maler selbst beauftragt, damit dieser den Mangel beseitigt, kann dies unter Umständen dazu führen, dass man selbst die Kosten für die Beseitigung der Baumängel tragen muss.

Der Bauträger oder der Verkäufer der Immobilie muss dafür sorgen, dass der Mangel fristgemäß beseitigt wird. Bei einer Weigerung zur Nachbesserung, muss der Eigentümer hartnäckig bleiben und im schlimmsten Fall vor ein Gericht ziehen. Dies kann man aber erst machen, wenn eine angemessene Nachfrist gesetzt wurde und diese ohne eine Nachbesserung verstrichen ist. Als Eigentümer oder Eigentümergemeinschaft muss man dann unter Umständen sogar Mehrkosten für die verzögerte Beseitigung der Baumängel tragen.

Wann sind Gewährleistungsansprüche verjährt

Gewährleistungsansprüche können grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. Vielmehr muss der Verkäufer der Immobilie für einen Zeitraum von in der Regel fünf Jahren nach erfolgter Abnahme dafür sorgen, dass sich die verkaufte Immobilie in einem mangelfreien Zustand befindet. Wenn die fünf Jahre allerdings abgelaufen sind, kann sich der Veräußerer regelmäßig erfolgreich auf den Eintritt der Verjährung berufen und eine Mangelbeseitigung ablehnen.

In diesem Fall sollte der betroffene Wohnungseigentümer allenfalls noch prüfen, ob ihm gegen den Verwalter der Wohnanlage ein Schadensersatzanspruch nach § 280 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) zusteht. Der Verwalter ist nämlich grundsätzlich verpflichtet, den Eigentümer vor Ablauf der Gewährleistungszeit auf Baumängel und den drohenden Ablauf der Verjährungsfrist hinzuweisen. Weiter sind Gewährleistungsansprüche in Ausnahmefällen auch nach Ablauf der regulären Gewährleistungszeit durchsetzbar, wenn die Mängel von dem ausführenden Unternehmen arglistig verschwiegen worden sind. 

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Bei Gefälligkeitsdiensten - Ab wann droht Ärger wegen Schwarzarbeit?

 Wenn man sich beim Renovieren oder Bauen helfen lässt, dann sollte man darauf achten, dass man sich nicht wegen Schwarzarbeit strafbar macht. Ein wichtiger Punkt ist, wie viel gezahlt wird. Bei einem „geringes Entgelt" ist nichts einzuwenden. Geht es jedoch über die Hilfsbereitschaft hinaus und es wird beispielsweise regelmäßig mitgeholfen, kann sehr schnell eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellt werden, was Ärger mit Schwarzarbeit einbringen kann.

Als Bauherr sollte man Vorsicht walten lassen, damit Gefälligkeiten keine Schwarzarbeit sind

Ein Gartenhäuschen bauen, eine Wohnungsrenovierung durchführen oder vielleicht sogar ein ganzes Haus erstellen, dass ist meist alles gar nicht alleine zu bewerkstelligen. Wenn nun Freunde, Nachbarn oder Kollegen mithelfen, kann die Frage aufkommen: Wann droht Ärger mit Schwarzarbeit?

Der Gesetzgeber hat im Paragraf 1 des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes klar definiert, was Schwarzarbeit ist:

• ein Auftraggeber lässt Arbeiten durchführen und führt Sozialabgaben nicht ab
• ein Auftragnehmer versteuert die Einkünfte nicht
• ein Bezieher von Arbeitslosengeld oder anderen Sozialleistungen meldet den Job nicht bei der Behörde
• ein Gewerbe wird nicht angemeldet oder nicht in die Handwerksrolle eingetragen

Ein Verstoß gegen das Gesetz kann mit einem Bußgeld bis zu 300.000 Euro geahndet werden.

Aber auch Ausnahmen sind geregelt worden, bei denen es sich ausdrücklich nicht um Schwarzarbeit handelt:

• Mitarbeit von Angehörigen oder Lebenspartnern
• Gefälligkeiten
• Nachbarschaftshilfe
• Selbsthilfe beim Hausbau

Die Voraussetzung dabei ist, es handelt sich um „nicht nachhaltig auf Gewinn gerichtete Dienst- oder Werkleistungen". Dazu zählt auch „eine Tätigkeit, die gegen geringes Entgelt erbracht wird". Wenn man sich also bei der Wohnungsrenovierung helfen lässt, kann man beispielsweise den Helfern aus dem Kollegenkreis durchaus etwas dafür bezahlen, ohne dass es sich gleich um Schwarzarbeit handelt. Es darf für die Helfer aber nicht der Gewinn im Vordergrund stehen, sondern die Hilfsbereitschaft.

Ein Punkt dabei ist, ob die Arbeit durch die Helfer regelmäßig gemacht wird, zum Beispiel jedes Wochenende. Auf der anderen Seite ist es wichtig, wie viel für die Arbeit gezahlt wird, denn was ein „geringes Entgelt" ist, wurde vom Gesetzgeber leider nicht geregelt. Unter Experten geht man davon aus, dass „maßgeblich das Verhältnis zur Leistung und zum Preis, der sonst auf dem Markt für diese Arbeit gezahlt wird" als Grundlage angesehen werden sollte. Beispielsweise dürften 10 Euro pro Stunde für einfache Garten- oder Reinigungsarbeiten schon zu viel sein, jedoch können 10 Euro pro Stunde für eine komplizierte Küchenmontage noch als geringes Entgelt angesehen werden.

Bei der sogenannten Selbsthilfe rund um Wohnungsbau kommt es auf die Gegenseitigkeit an. Wenn der Fliesenleger aus der Nachbarschaft oder aus dem Sportverein die Badarbeiten übernimmt, kann sich der Elektriker dafür mit ordentlichen Anschlüssen bedanken. Es darf in diesen Fällen aber kein Geld fließen, damit die Tätigkeit als Selbsthilfe gilt.

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